動態(tài)與觀點
- 前言 -
隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺，購房者的購房資格受到了較大的限制，一些購房者為了買房會借用其他有資格的人的身份進(jìn)行購房，并將房屋登記在他人名下，這種情況多發(fā)生在親戚、朋友等較親密的關(guān)系人之間，但房價的增長也考驗著人與人之間的關(guān)系，有些房屋登記人不僅不同意將房屋再過戶至出資人名下，很有可能會拿著不動產(chǎn)權(quán)登記證書而主張自己是房屋所有人，更有甚者會要求出資人騰退房屋。
這種情況下，出資人能否要回房產(chǎn)，又該怎么樣要回？下面，就從案由及訴訟請求、訴訟時效幾方面入手，厘清問題。
問題一：案由及訴訟請求
實際購房人即借名人欲通過訴訟要回房產(chǎn)，那么首先應(yīng)當(dāng)明確案由，進(jìn)而明確訴訟請求。如果以“借名買房”為關(guān)鍵字在Alpha進(jìn)行檢索，可檢索到9719條結(jié)果，其中合同糾紛類案由下有4040件，物權(quán)糾紛類案由下有3701件，其他民事案由包括了婚姻家庭、繼承糾紛、不當(dāng)?shù)美取?/p> 由此可見，由借名買房所引發(fā)的糾紛案件類型多樣，但主要集中在“物權(quán)確認(rèn)糾紛”和“合同糾紛”兩類。 一、以何種案由提起訴訟為宜？ “物權(quán)確認(rèn)糾紛”系基于案涉房屋不動產(chǎn)的屬性，依據(jù)《民法典》第二百三十四條規(guī)定，“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利”。實際借名人希望通過該訴訟讓法院明確其享有房屋的所有權(quán)，進(jìn)而對抗出名人物權(quán)登記的效力。如前述檢索結(jié)果，進(jìn)一步限定檢索條件為“案由:物權(quán)確認(rèn)糾紛；地域:北京市；裁判結(jié)果包含:確認(rèn)”可得21個結(jié)果。 從檢索結(jié)果來看，關(guān)于房屋所有權(quán)的歸屬法院判決存在兩種截然不同的態(tài)度： 一種是，即使雙方存在借名買房的合同關(guān)系，但在未依約履行并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，認(rèn)定出名人為案涉房屋的所有權(quán)人，借名人可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。持此觀點的案例包括（2014）昌民初字第06225號、（2014）一中民終字第3981號、（2014）朝民初字第15113號、（2014）昌民初字第06217號、（2014）昌民初字第06217號、（2014）昌民初字第01606號、（2015）一中民終字第4412號、（2016）京0101民初19153號。 另一種是，借名買房合同關(guān)系成立，確認(rèn)借名人為案涉房屋所有權(quán)人。持此觀點的案例包括：（2018）京0113民初23716號、（2020）京0117民初2199號、（2015）通民初字第5443號。 由上述檢索結(jié)果可以看出，較多的判例是認(rèn)為從物權(quán)登記公示的效力來看，出名人是涉案房屋的所有權(quán)人，借名人與出名人之間是一種合同關(guān)系，借名人有權(quán)要求出名人依約履行房屋的變更登記，但并不能直接取得所有權(quán)。這種觀點可稱之為“債權(quán)說”，即認(rèn)為出名人與借名人關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定是一種債權(quán)的法律關(guān)系，只能約束合同雙方當(dāng)事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。 而另一種觀點則是認(rèn)為當(dāng)事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權(quán)，出名人雖然根據(jù)相應(yīng)的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人，但這并非當(dāng)事人的真實意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而不具有原因行為的基礎(chǔ)，從而導(dǎo)致最終形成的登記權(quán)利狀態(tài)與真實權(quán)利狀態(tài)不一致，此時，不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力將因有證據(jù)證明權(quán)屬的真實狀態(tài)而遭到否定，借名人應(yīng)享有房屋所有權(quán)，這種觀點可稱之為“物權(quán)說”。 兩種觀點雖均有案例支持，但很明顯“債權(quán)說”占據(jù)主導(dǎo)，物權(quán)與債權(quán)的二分論是涉及不動產(chǎn)糾紛案件中的主流法律觀點，可以有效的解決合同效力問題和不動產(chǎn)的歸屬問題。 北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》(京高法發(fā)[2014]489號)第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。” 廣東高院也是持“債權(quán)說”的觀點，在2017年發(fā)布的《廣東高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十八條指明“借他人名義購買房屋，借名人請求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持?！?/p> 因此，實際購房人欲要回其出資的房產(chǎn)，可以與出名人之間的相關(guān)協(xié)議，提起合同糾紛之訴為宜。 二、訴訟請求如何確定？ 案由確定了，如何確定訴訟請求。根據(jù)前述分析，在“債權(quán)說”理論下，出名人作為不動產(chǎn)登記人，法院確認(rèn)其為不動產(chǎn)的所有權(quán)人，借名人主張享有房屋所有權(quán)將不會被支持，根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》（京高法發(fā)[2010]458號）第十五條規(guī)定， “當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持?！?/p> 因此，訴訟請求應(yīng)確定為“判令出名人依據(jù)協(xié)議協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”。 問題二：訴訟時效是否有限制？ 既然是屬于合同糾紛，是否要適用“三年”訴訟時效的規(guī)定。在借名買房糾紛案件中，往往都是很多年以后雙方才會發(fā)生爭議，這種情況下是否存在因為已過訴訟時效而無法要回房屋的情況。同樣檢索了北京地區(qū)的案例： 北京高院審理的（2020）京民申1418號案件認(rèn)為“關(guān)于徐青的訴訟請求是否已過訴訟時效的問題。法律規(guī)定，當(dāng)事人可以對債權(quán)請求權(quán)提出訴訟時效抗辯。本案中，徐青所主張陳新協(xié)助過戶的請求權(quán)屬于其對涉案房屋所享有的物權(quán)，而非債權(quán)，因此徐青的請求并不受訴訟時效的限制?！?/p> 北京高院審理的（2019）京民申4858號案件認(rèn)為“因雙方并未明確約定辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記時間，現(xiàn)并無證據(jù)顯示在方平明確要求向生洲辦理過戶的情況下向生洲表示拒絕，且辦理房屋所有權(quán)登記具有物權(quán)性質(zhì)，故方平提起本案訴訟并未超過訴訟時效?！?/p> 北京高院審理的（2019）京民申344號案件認(rèn)為“雙方在簽訂《房地產(chǎn)合作投資協(xié)議》后又簽訂《協(xié)議書》，均未確定履行期限，根據(jù)隨時履行的原則，訴訟時效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計算，故陳斌起訴時并未超過訴訟時效期間?！?/p> 從上述案例的觀點可知，雖然三個案例均駁回了對方關(guān)于訴訟時效的抗辯，但是理由卻并不完全相同，1418號案件是從物權(quán)的屬性而認(rèn)為不受訴訟時效的限制，344號案件是從債權(quán)的屬性而認(rèn)為未超過時效期間，這也側(cè)面反映了借名買房“物權(quán)說”與“債權(quán)說”目前仍存有爭議的情況，但不管如何，上述三個案例都為借名人應(yīng)對時效問題提供了兩個方向：一是訴請房屋所有權(quán)的變更具有物權(quán)性而不適用訴訟時效；另一個是因雙方并未明確約定辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記時間，訴訟時效應(yīng)從借名人明確要求變更登記時起算。 - 結(jié)語 - “借名買房”看似簡單，實則內(nèi)涵甚廣，涉及了物權(quán)和債權(quán)這兩大民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的理論內(nèi)核，而且又與我們?nèi)粘Ｉ顚嶋H緊密相關(guān)，存在大量的司法裁判實例。 結(jié)合前文，從起訴角度建議：在借名人有充分證據(jù)證明借名買房關(guān)系成立的情況下，可提起合同糾紛，請求判令出名人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更登記，從而幫助借名人取回房產(chǎn)。
