資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)？

一、最高人民法院：對(duì)于已經(jīng)委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，人民法院不宜認(rèn)定為無效

《資產(chǎn)評(píng)估法》第二條界定“資產(chǎn)評(píng)估”的含義為：“評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為?！睆倪@個(gè)界定看，不能排除資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的合法性，也不能排除資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)作出的估價(jià)報(bào)告的有效性。相反，既然已將不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估納入資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)具有天然的合法性。

同時(shí)，經(jīng)檢索案例，我們查詢到最高人民法院（2014）執(zhí)審字第246號(hào)執(zhí)行裁定書，該執(zhí)行裁定書裁判要旨為：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發(fā)文予以解決。人民法院在對(duì)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，但是，對(duì)于已經(jīng)委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，人民法院不宜認(rèn)定為無效。

從最高人民法院上述認(rèn)定，我們可以解讀出兩層意思：1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，截至該裁定書作出之時(shí)尚無定論。2、經(jīng)人民法院委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，人民法院不宜認(rèn)定無效。

我們也注意到，最高人民法院對(duì)于人民法院委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，僅僅是“不宜認(rèn)定無效”，屬于從程序上認(rèn)可其有效性，并未明確承認(rèn)其實(shí)體有效性。

二、全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)：房地產(chǎn)估價(jià)師目前仍實(shí)行資格認(rèn)證制度

為了解《資產(chǎn)評(píng)估法》關(guān)于題述問題的規(guī)定，特別是《資產(chǎn)評(píng)估法》立法工作人員對(duì)這一問題的理解，我們查閱全國(guó)人民代表大會(huì)常委委員會(huì)副主任許安標(biāo)、行政法室副主任黃薇編著的《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法解讀》。在該書中，編者認(rèn)為：本法（即《資產(chǎn)評(píng)估法》）放開了評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，但是根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第59條的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，這屬于特別法對(duì)評(píng)估師管理的特殊規(guī)定，按照特別法優(yōu)于一般法適用的原則，房地產(chǎn)估價(jià)師目前仍實(shí)行資格認(rèn)證制度。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2003〕101號(hào)），目前我國(guó)評(píng)估師有六大專業(yè)類別，即資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、保險(xiǎn)公估從業(yè)人員和舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師。

《資產(chǎn)評(píng)估法》第八條規(guī)定：“評(píng)估專業(yè)人員包括評(píng)估師和其他具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員。評(píng)估師是指通過評(píng)估師資格考試的評(píng)估專業(yè)人員。”依據(jù)上述規(guī)定，從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員必須是通過評(píng)估師資格考試的評(píng)估專業(yè)人員，不能是未通過評(píng)估師資格考試但具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員。

另據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》第九條之規(guī)定：“有關(guān)全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)按照國(guó)家規(guī)定組織實(shí)施評(píng)估師資格全國(guó)統(tǒng)一考試”，因此，從事房地產(chǎn)估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，必須是通過房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試的評(píng)估專業(yè)人員。如果沒有通過房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條之規(guī)定：“不可能取得房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證，其簽署的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不應(yīng)認(rèn)定為有效?！?/p>

三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法：未經(jīng)注冊(cè)，擅自以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的，所簽署的估價(jià)報(bào)告無效

《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》（建設(shè)部令第151號(hào)，2007年1月1日施行，2016年9月13日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第32號(hào)修正），是原建設(shè)部根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《行政許可法》等有關(guān)法律、行政法規(guī)制定的。該辦法第三條規(guī)定：“本辦法所稱注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，是指通過全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格（以下簡(jiǎn)稱執(zhí)業(yè)資格），并按照本辦法注冊(cè)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書（以下簡(jiǎn)稱注冊(cè)證書），從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員?！钡谒臈l第二款規(guī)定：“取得執(zhí)業(yè)資格的人員，經(jīng)過注冊(cè)方能以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的名義執(zhí)業(yè)?！边@表明，從事房地產(chǎn)估價(jià)，有兩個(gè)必經(jīng)程序：1、取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格；2、取得地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書。也即，僅僅是通過了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，并不同時(shí)取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格，還需要經(jīng)過注冊(cè)才能執(zhí)業(yè)。同時(shí)，該辦法第三十六條規(guī)定，未經(jīng)注冊(cè)，擅自以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的，所簽署的估價(jià)報(bào)告無效。

該辦法第七條規(guī)定了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)條件，其中第（三）項(xiàng)條件為“受聘于具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)”。這又引發(fā)一個(gè)問題：一個(gè)取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的評(píng)估專業(yè)人員，受聘于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，是否可以注冊(cè)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師？其出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是否有效？

2005年10月20日建設(shè)部令第142號(hào)發(fā)布、2015年5月4日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第24號(hào)修改的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，是目前關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的部門規(guī)章，該辦法第三條規(guī)定：“本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)?！痹撧k法第四十七條規(guī)定：“未取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)或者超越資質(zhì)等級(jí)承攬估價(jià)業(yè)務(wù)的，出具的估價(jià)報(bào)告無效?！?/p>

從上述兩個(gè)辦法的規(guī)定看，如果資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并未取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，即便其工作人員具有房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)資格，則該工作人員也不可能取得地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書，由該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)指定該等工作人員出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，應(yīng)認(rèn)定為無效。

四、如果法院搖號(hào)選定的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并無房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，應(yīng)如何處理房地產(chǎn)估價(jià)委托？

回到訴訟實(shí)踐中，如果法院搖號(hào)選定的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并無房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)委托？鑒于該委托事項(xiàng)為司法鑒定，應(yīng)遵循《司法鑒定程序通則》（司法部令第132號(hào)，自2016年5月1日起施行）的相關(guān)規(guī)定。通則第十五條規(guī)定了司法鑒定機(jī)構(gòu)不得受理鑒定委托的七種情形，其中第一種情形為“委托鑒定事項(xiàng)超出本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的”。顯然，如果法院擬委托的鑒定事項(xiàng)為房地產(chǎn)估價(jià)，搖號(hào)選中的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并無房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，或者雖有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)但并無具有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)的工作人員，該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)受理，應(yīng)按照該通則第十七條之規(guī)定，“向委托人說明理由，退還鑒定材料”。

五、對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，應(yīng)如何考察其有效性？

1、最高人民法院（2014）執(zhí)審字第246號(hào)執(zhí)行裁定書的裁定時(shí)間為2015年，該裁定書認(rèn)為：“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發(fā)文予以解決?！?br/>

2、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》經(jīng)修改后于2016年9月13日發(fā)布，《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》經(jīng)修改后于2015年5月4日發(fā)布，最高人民法院對(duì)于該問題希望“政府部門再行發(fā)文予以解決”的期待條件已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。依據(jù)上述兩個(gè)辦法，如果因資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員不具備相應(yīng)資質(zhì)而認(rèn)定其出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告無效，與最高人民法院（2014）執(zhí)審字第246號(hào)執(zhí)行裁定書并不矛盾。

3、如何認(rèn)定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的有效性？如果排除了其他導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告無效的情形，應(yīng)做以下兩方面的考察：

首先，應(yīng)考察資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是否取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。如資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并未取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，則該機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告無效。

其次，如果該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，則應(yīng)考察其指定的工作人員是否具有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格。如果其指定的工作人員并未取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格，則相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告無效。

- 結(jié)語 -