動態(tài)與觀點(diǎn)
- 引 言 -
“腰線房”買賣糾紛基本發(fā)生在商品房預(yù)售中，因購買時建筑物尚在建設(shè)中，購房人無法了解實物，只能依據(jù)開發(fā)商的宣傳和介紹做出選擇，從而因在收房時得到了“腰線房”而產(chǎn)生爭議。
- 探 討 -
一、什么是腰線房
“腰線房”一般位于整棟建筑中凸起對應(yīng)部分的樓層，有隔熱保溫效果好、可利用面積大等優(yōu)點(diǎn)，也存在安全性、采光、影響裝修設(shè)計等隱患和弊端，所以實踐中，不乏拒絕購買“腰線房”的買受人。
二、購買到腰線房是否屬于銷售商欺詐
民事法律關(guān)系中的欺詐主要指一方故意告知虛假事實或者隱瞞真實事實，導(dǎo)致對方因此陷入錯誤認(rèn)識，從而做出不真實的意思表示。欺詐行為可以是法律關(guān)系中的一方施行，也可以是第三人施行。
根據(jù)《民法典》第一百四十八條和第一百四十九條的規(guī)定，相對方和第三人實施欺詐行為的，受欺詐方均有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。但第三人實施欺詐行為的，還需對方也知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為，受欺詐方才有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。
一般來說，若銷售商確實存在欺詐行為，買賣合同是可以撤銷的。
案例
山東省濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院(2020)魯0105民初5550號
首先，根據(jù)田某與源某公司工作人員溝通的微信聊天記錄中顯示，雙方商定簽署涉案商品房認(rèn)購書時源某公司未告知涉案商品房系“腰線房”的事實；
其次，根據(jù)《陽臺落地窗高度差異須知》中載明：“尊敬的客戶：在簽署《認(rèn)購書》前請閱讀本須知……”可知源某公司應(yīng)在田某簽訂涉案商品房認(rèn)購書前向其告知涉案商品房關(guān)于陽臺落地窗高度差異的問題（即田某所購為腰線房），但源某公司在雙方于2020年4月30日簽訂《商品房買賣合同》時才將該情況材料出示給田某，存在故意隱瞞真實房屋狀況的情形；
再者，田某簽署涉案商品房認(rèn)購書后，分三次支付涉案商品房購房款，在此過程中源某公司亦未就涉案商品房的實際狀況進(jìn)行告知。
綜上，本院認(rèn)為，源某公司故意隱瞞涉案商品房陽臺落地窗戶與其他樓層一般商品房結(jié)構(gòu)存在不同的情形（腰線房），并采用隱瞞欺詐手段致使田某作出錯誤的意思表示，本院對田某申請撤銷認(rèn)購書的請求予以支持。
三、腰線設(shè)計是否屬于銷售商應(yīng)當(dāng)履行的提示說明義務(wù)
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2018年發(fā)布的GB50210—2018《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》對于裝飾裝修的定義，是指為保護(hù)建筑物的主體結(jié)構(gòu)、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用裝飾裝修材料或飾物，對建筑物的內(nèi)外表面及空間進(jìn)行的各種處理過程。通過裝飾裝修，能夠使建筑滿足人們的視覺、觸覺享受。
該文件認(rèn)為建筑外的裝飾和美化僅為一種裝飾裝修，并未提及腰線設(shè)計對購房和居住的影響。而在實務(wù)中部分買受人確實對腰線設(shè)計有著很深的抵觸，但對于腰線設(shè)計是否屬于銷售商應(yīng)當(dāng)履行的提示說明義務(wù)，在實務(wù)中的審判存在兩種觀點(diǎn)。
銷售商理應(yīng)按照誠實信用原則對買受人進(jìn)行合理的提醒、說明義務(wù)
案例
沈陽市沈北新區(qū)人民法院的(2021)遼0113民初11552號
法院認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。
本案中，《商品房買賣合同(預(yù)售)》及其附件均未對原告購買的房屋位于樓房腰線層進(jìn)行任何說明，案涉房屋為預(yù)售商品房，買受人只能通過沙盤模型、宣傳資料、戶型圖、樣板間以及售樓人員的介紹了解案涉商品房的基本情況。
結(jié)合原告與售樓人員的聊天記錄來看，能夠證實售房人員未將腰線層房屋存在的瑕疵告知原告。
現(xiàn)案涉商品房處于樓房腰線處，與同幢樓其他非腰線層房屋相比存在差異，除影響觀感、景觀之余，采光也在一定程度上受到影響，被告作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司對此差異是明知的，理應(yīng)按照誠實信用原則對原告進(jìn)行合理的提醒、說明義務(wù)，以便原告在對案涉房屋的真實情況準(zhǔn)確認(rèn)識的基礎(chǔ)上，作出購買與否的選擇。
建筑物腰線設(shè)計非法定的不利因素范圍不屬于銷售商應(yīng)當(dāng)履行的提示說明義務(wù)
案例
江蘇省徐州市中級人民法院(2022)蘇03民終2332號
審理法院認(rèn)為，本案中被上訴人開發(fā)建設(shè)的案涉建筑物系經(jīng)過政府部門行政規(guī)劃許可、設(shè)計審批，建筑外觀的腰線裝飾符合設(shè)計規(guī)范，即便被上訴人將腰線設(shè)計視為可能的不利因素予以公示，但該行為系被上訴人的自覺行為，應(yīng)當(dāng)予以鼓勵，并不能因此要求被上訴人承擔(dān)未盡提示或者說明義務(wù)的法律責(zé)任。
四、購買到腰線房是否可以解除合同
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條和第十條的規(guī)定,因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確定不合格，或因房屋質(zhì)量引起嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
但若整體建筑質(zhì)量和爭議房屋質(zhì)量均合格，買受人無權(quán)要求解除合同。
案例
湖南省長沙市雨花區(qū)人民法院（2022）湘0111民初5472號
涉案房屋已通過竣工驗收并備案，質(zhì)量符合約定的交付條件，原告針對交付的房屋委托第三方制作了驗房報告……根據(jù)原告提交的驗房報告，其存在主要問題為房內(nèi)裝飾裝修上存在的問題，此類裝飾裝修瑕疵可以通過修復(fù)、整改進(jìn)行完善，并不存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的情形……被告對此應(yīng)承擔(dān)的是繼續(xù)維修或者賠償責(zé)任。
五、購買到腰線房是否可以要求賠償
在購買預(yù)售房屋時，因樓層和面積原因會使得購買價格有所不同，如果購買的“腰線房”價格已低于其他樓棟同樓層同戶型未存在遮擋的房屋，一般被支持賠償?shù)目赡苄暂^低。
案例
湖南省長沙市雨花區(qū)人民法院(2022)湘0111民初5472號
法院認(rèn)為，經(jīng)查明，被告在出售案涉房屋時，其售價低于其他樓棟同樓層同戶型未存在遮擋的房屋，也即其在出售案涉房屋時將存在的腰線遮擋問題進(jìn)行了考慮，以調(diào)減房屋售價的方式對遮擋問題對購房者進(jìn)行了相應(yīng)彌補(bǔ)，原告以被告未在合同中對相應(yīng)遮擋問題進(jìn)行告知為由主張賠償，本院不予支持。
相反，如果“腰線房”銷售價格與其他樓棟、同樓層、同戶型非“腰線房”相比，沒有明顯價格差異，則根據(jù)相關(guān)判例，一般來說法院會支持銷售商對買受人支付不超過購房總價5%的賠償。
- 結(jié) 語 -
綜上，在商品房期房銷售過程中，如果買受人購買到了“腰線房”可以結(jié)合以上分析，判斷開發(fā)商是否存在銷售欺詐，進(jìn)而做出解除合同和賠償損失的選擇。實務(wù)中也需結(jié)合個案情節(jié)和證據(jù)，具體研判分析。
- 本文作者 -
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