動態(tài)與觀點
- 引 言 -
購房人斷供、銀行催收與開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，這三者在近期又成為社會熱點之一，短時間內(nèi)筆者承辦了多起商品房購房人斷供，銀行起訴要求購房人償還貸款、開發(fā)商對此承擔(dān)連帶保證責(zé)任的案件。筆者通過代理開發(fā)商處理該類案件，對該類案件涉及的法律關(guān)系、法律規(guī)定和判例等進行了研究。
基于此，筆者將前期學(xué)習(xí)和研究的成果進行梳理和對實踐中司法觀點進行分析，希望通過本篇文章，能夠?qū)υ擃惏讣虚_發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任問題總結(jié)出處理該類案件的法律邏輯和實踐經(jīng)驗，為今后處理該類案件進行指導(dǎo)和交流經(jīng)驗之用。
- 探 討 -
一、問題的提出
注意事項
商品房預(yù)售合同中，購房人在銀行辦理按揭貸款時，其所購房屋通常還不具備辦證條件，繼而貸款銀行也無法在放款時獲得正式的房屋抵押權(quán)證。由此，銀行為降低其貸款風(fēng)險，通常要求開發(fā)商為購房人的貸款向銀行提供階段性保證責(zé)任。
關(guān)于擔(dān)保期限的合同約定一般表述為 “自保證合同生效之日起至辦理完畢抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證及抵押物登記手續(xù)，并將抵押物的抵押登記證明交于貸款銀行之日止”或其他類似表述。通過相關(guān)合同條款可以看出，開發(fā)商的保證期間要以購房人為貸款銀行辦理完畢抵押權(quán)證作為結(jié)束的標(biāo)志。在抵押登記辦理完成后，銀行可以通過抵押權(quán)來保障債權(quán)實現(xiàn)，開發(fā)商的保證責(zé)任也因此免除。
問題提出
若購房人逾期償還按揭貸款而斷供的，在房屋沒有辦理完畢抵押權(quán)證的情況下，承擔(dān)階段性擔(dān)保的開發(fā)商、提供按揭貸款的銀行分別通過何種路徑維護自身權(quán)益，各方有可能承擔(dān)的責(zé)任為何？
注：本篇就預(yù)購商品房而言，且僅對購房人斷供構(gòu)成合同違約引發(fā)開發(fā)商或者銀行作為原告起訴主張權(quán)利的情形進行研究。
二、法律關(guān)系厘清
商品房擔(dān)保貸款中，包含三方主體、三種法律關(guān)系。
三方主體分別是借款人（擔(dān)保人、買受人），貸款人（擔(dān)保權(quán)人、銀行），保證人（出賣人）；三種合同關(guān)系分別是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系、買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、出賣人與銀行之間的保證合同關(guān)系。
三、不同訴訟法律關(guān)系下的開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)
開發(fā)商作為原告起訴
① 訴訟說明
購房人斷供違約前提下，開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的，如逾期還貸情況已經(jīng)達到《商品房預(yù)售合同》約定的解除條件，開發(fā)商且已經(jīng)履行相應(yīng)的解除通知義務(wù)而購房人不予解除《商品房預(yù)售合同》的，開發(fā)商可訴至法院要求解除合同并要求支付為其償還的貸款本息及相關(guān)費用。
② 訴請基礎(chǔ)
開發(fā)商此時起訴依據(jù)的是《商品房預(yù)售合同》，被告主體為購房人。故兩者之間訴爭的法律關(guān)系為商品房預(yù)售合同關(guān)系，案由通常為商品房預(yù)售合同糾紛。
③ 階段性保證責(zé)任承擔(dān)
在該情形下，房屋僅辦理了抵押預(yù)告登記，且此時房屋尚未交付，不具備辦理正式抵押本登記的條件。因此，開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任尚未免除，開發(fā)商訴請解除合同要求購房人支付其償還的貸款本息且被法院支持的，開發(fā)商仍需對剩余全部貸款本息向銀行承擔(dān)保證責(zé)任，償還剩余貸款以收回房屋。
又因開發(fā)商據(jù)此獲得了房屋，通過追回房屋實現(xiàn)了與購房人支付房款的折抵。即通過追回房屋的形式向購房人進行了追償。
貸款銀行作為原告起訴
① 訴訟說明
購房人逾期償還銀行按揭貸款，違反了《個人購房擔(dān)保借款合同》的約定。此時，銀行將購房人、開發(fā)商作為被告一同提起訴訟，要求購房人償還借款且解除合同，并要求開發(fā)商作為保證人對該借款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
② 訴請基礎(chǔ)
銀行依據(jù)《個人購房擔(dān)保借款合同》將為購房而借款的購房人、提供擔(dān)保的開發(fā)商一同作為被告提起訴訟，此時三者之間分別存在借貸法律關(guān)系、擔(dān)保法律關(guān)系，案由為金融借款合同糾紛。
③ 階段性保證責(zé)任承擔(dān)
因為《個人購房擔(dān)保借款合同》中對于開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保的保證期間約定較為明確，即為辦理抵押本登記為享有對借款人購買的房屋優(yōu)先受償權(quán)利的時間節(jié)點。因此，抵押本登記的設(shè)立與否將決定開發(fā)商是否承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。
但實踐中，引發(fā)銀行要求開發(fā)商承擔(dān)對借款人的借款連帶責(zé)任的糾紛又存在不同情形需要分別判斷分析。
情形一：購房人原因?qū)е挛茨苻k理或不配合辦理抵押本登記的，銀行取得抵押權(quán)，開發(fā)商連帶保證責(zé)任免除
某置業(yè)公司、某銀行公司青島分行金融借款合同糾紛
青島市中級人民法院（2021）魯02民終3723號
法院觀點：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條第一款規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。
本案中，某置業(yè)公司提交的證據(jù)能夠證明涉案的房地已具備辦理產(chǎn)權(quán)登記及正式抵押登記的條件，系因王某林、王某的原因?qū)е挛崔k理正式抵押登記。故在原審法院判決中信銀行對王某林、王某抵押的魯（2017）青島市不動產(chǎn)證明第xxxx號不動產(chǎn)登記證明項下的財產(chǎn)處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)那闆r下，某置業(yè)公司的階段性擔(dān)保責(zé)任應(yīng)予免除。
劉某、某置業(yè)公司與某銀行公司青島分行金融借款合同糾紛
青島市中級人民法院（2021）魯02民終8922號
法院觀點：階段性擔(dān)保設(shè)立的初衷在于降低因正式產(chǎn)權(quán)登記未完備導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險，促使開發(fā)商及時完成項目開發(fā)建設(shè)、積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
本案中，某置業(yè)公司已經(jīng)提交證據(jù)證明其履行了相關(guān)義務(wù)，涉案房產(chǎn)未能正式辦理產(chǎn)權(quán)登記及抵押登記的原因系由于涉案房產(chǎn)被另案查封，故某置業(yè)公司對于未能完成抵押登記不存在過錯，其階段性擔(dān)保責(zé)任應(yīng)當(dāng)予以免除，故對于某置業(yè)公司的上訴主張，本院依法予以支持。
某銀行公司青島城陽支行、某置業(yè)公司等金融借款合同糾紛
青島市中級人民法院（2021）魯02民終14885號
法院觀點：案涉建筑物符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條的規(guī)定情形，案涉房屋已達交付條件的，實際具備辦理所有權(quán)登記證明及正式抵押權(quán)登記的條件，開發(fā)商又盡到了向李某、張某辦理交付手續(xù)等通知義務(wù)的，開發(fā)商在案涉房屋交付過程中不存在過錯。
本案中，涉案的房地已具備辦理產(chǎn)權(quán)登記及正式抵押登記的條件，系因李某、張某的原因?qū)е挛崔k理正式抵押登記。故某銀行公司青島城陽支行對于坐落于青島市城陽區(qū)戶房產(chǎn)變賣價款享有優(yōu)先受償權(quán)，某置業(yè)公司的保證責(zé)任予以免除。
情形二：開發(fā)商原因?qū)е挛茨苻k理抵押本登記，銀行享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，且開發(fā)商的連帶責(zé)任不免除
某銀行公司溫州分行與某房開公司、潘某金融借款合同糾紛
溫州市中級人民法院（2015）浙溫商終字第929號
法院觀點：開發(fā)商階段性擔(dān)保的保證期間限于購房人抵押貸款合同生效至房屋竣工辦理產(chǎn)權(quán)登記和他項權(quán)證時止，在商品房竣工交付購房人辦理產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商的連帶責(zé)任保證即終止，銀行期房按揭權(quán)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押權(quán)。
涉案《個人住房借款合同》《貸款及保證承諾書》亦對此有明確約定。涉案商品房已經(jīng)進行了抵押權(quán)預(yù)告登記，且未能推進至本登記的原因并非由債權(quán)人的原因所造成，預(yù)抵押登記財產(chǎn)又符合折價、拍賣、變賣等能流通條件的，故賦予銀行對登記財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，以保護銀行按揭市場金融秩序，但最后銀行能否實際如期取得物的擔(dān)保權(quán)利即期房按揭權(quán)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押權(quán)存在不確定性。
同時，階段性保證的設(shè)立初衷在于降低因正式產(chǎn)權(quán)登記未完備導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險，促使開發(fā)商及時完成項目開發(fā)建設(shè)、積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，而涉案房產(chǎn)未能正式辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因系由于某房開公司未能與建筑商辦理竣工驗收結(jié)算手續(xù)。因此，原判免除某房開公司的保證責(zé)任既不符合合同約定，也有悖于階段性擔(dān)保的合同目的，加重了債權(quán)人在抵押權(quán)預(yù)告登記存續(xù)期間的債權(quán)清償風(fēng)險，應(yīng)予糾正。
情形三：銀行原因怠于辦理抵押預(yù)告登記，開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任免除
某銀行公司江陰分行與某房產(chǎn)、陶某等金融借款合同糾紛二審民事判決書
無錫市中級人民法院（2021）蘇02民終2500號
法院觀點：某銀行公司江陰分行怠于辦理預(yù)告抵押登記，等于無限延長保證人某房產(chǎn)的保證期間，致使某房產(chǎn)承擔(dān)超出案涉合同項下合理預(yù)期的經(jīng)營風(fēng)險，擴大了某房產(chǎn)的合同責(zé)任，有違擔(dān)保法的精神及誠實信用原則，亦違背了階段性保證的應(yīng)有之意，構(gòu)成《中華人民共和國合同法》第四十五條所規(guī)定的“不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就”，故某房產(chǎn)解除連帶責(zé)任保證。
某銀行公司江陰分行主張預(yù)告登記及抵押登記的義務(wù)均應(yīng)由某房產(chǎn)承擔(dān)，其并未提供充分證據(jù)予以證明，該院對此不予采納，其主張某房產(chǎn)對陶某的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，無事實及法律依據(jù)，依法不予支持。
四、實務(wù)承辦要點
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第52條對抵押權(quán)預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力進行了規(guī)定，即已辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。
該司法解釋施行后，具備上述條文規(guī)定情形的，開發(fā)商的段性擔(dān)保責(zé)任免于承擔(dān)似乎逐漸成為法院主流觀點。但在類似案件的承辦中，結(jié)合法條規(guī)定，也應(yīng)從以下方面進行訴訟要點的審查：
是否已經(jīng)完成建筑物所有權(quán)首次登記
只有辦理了所有權(quán)首次登記，預(yù)購人才能辦理所有權(quán)首次轉(zhuǎn)移登記并最終取得商品房的所有權(quán)；辦理了所有權(quán)首次轉(zhuǎn)移登記，商品房上的抵押權(quán)預(yù)告登記才能轉(zhuǎn)為抵押權(quán)本登記。因此，所有權(quán)首次登記是適用該條的前提。
是否存在房屋抵押預(yù)告登記失效情形
抵押預(yù)告登記失效應(yīng)通過《民法典》第221條進行審查，具體為“自能夠進行不動產(chǎn)登記之日”起90日內(nèi)未申請不動產(chǎn)抵押權(quán)登記。抵押預(yù)告登記一般涉及三方主體，即開發(fā)商、買受人和預(yù)告登記權(quán)利人，因此對于該失效日的起算時間點不應(yīng)機械的理解。
預(yù)購商品房預(yù)告登記中商品房已經(jīng)建成并且辦理了首次登記、開發(fā)商提供辦理轉(zhuǎn)移登記材料等可視為具備辦理抵押本登記的條件，預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)在此條件具備的90日內(nèi)申請辦理抵押本登記。因此，對于抵押預(yù)告登記失效起始時間的判斷，應(yīng)從前述辦理條件是否已具備即此時能夠辦理或轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)抵押權(quán)登記之時進行計算。
強調(diào)開發(fā)商的相關(guān)義務(wù)是否完全履行
根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（2019修正）》第78條第2款的規(guī)定，完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，當(dāng)事人才能申請將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。因此，先完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記才能進行抵押權(quán)登記，而房屋在交付之前，是否能夠進行所有權(quán)登記的主動權(quán)往往掌握開發(fā)商手中。
此時，在涉及類似預(yù)購商品房的金融借款合同糾紛案件中，審理法院會重點審查開發(fā)商是否完全履行了相應(yīng)的辦理產(chǎn)權(quán)證的通知義務(wù)等。否則，如若開發(fā)商未能完全履行相應(yīng)義務(wù)且購房人不知曉涉案房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的，法院據(jù)此可能認定最終影響辦理涉案房屋抵押本登記的初始原因在于開發(fā)商，而判定開發(fā)商的保證責(zé)任不能免除。
- 本文作者 -
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