情勢變更在租賃合同中的適用

- 引 言 -

在租賃合同中如果需要適用情勢變更，則要考慮承租人的性質(zhì)、租賃物的用途以及出現(xiàn)的重大變化對合同履行所造成影響大小來綜合認(rèn)定。

單就情勢變更適用的情形而言，其適用范圍非常寬廣，在實(shí)際中只要符合情勢變更的構(gòu)成要件，均可以適用情勢變更原則對合同內(nèi)容予以變更或解除合同。

“雙減”政策的出臺后，教培行業(yè)重新洗牌，伴隨而來的還有教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的退租浪潮。

對此“雙減”政策的出臺對教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)而言是否構(gòu)成情勢變更？情勢變更適用后糾紛如何解決？

本文將基于對相關(guān)法律法規(guī)的理解并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以“雙減”政策下教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)退租為例，對情勢變更在租賃合同中的運(yùn)用問題展開分析討論，供參考交流學(xué)習(xí)。

- 探 討 -

一、政策背景 

2021年7月24日中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見》，對有限減輕義務(wù)教育階段學(xué)生過重的作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)，提出了新的要求和政策思路。

同年9月，教育部辦公廳、人力資源社會保障部辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員管理辦法（試行）》。對中央上述意見進(jìn)行具體的落實(shí)與執(zhí)行，也就是所謂的“雙減政策”。

政策的出臺旨在使教育回歸公益屬性，實(shí)現(xiàn)教育的實(shí)質(zhì)公平，但也使整個(gè)教培行業(yè)發(fā)生了顛覆性變革，給教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)尤其是學(xué)科類的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)造成重大打擊，甚至于被迫關(guān)停，退出市場。

2021年11月4日，國內(nèi)著名教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)——新東方教育集團(tuán)的創(chuàng)始人俞敏洪在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一篇名為《當(dāng)一輛紅色卡車，駛向遠(yuǎn)方》的文章，并寫道：“教培時(shí)代的結(jié)束，新東方把嶄新的課桌椅，捐獻(xiàn)給了鄉(xiāng)村學(xué)校，已經(jīng)捐獻(xiàn)近八萬套”。并且其在11月7日晚9點(diǎn)直播時(shí)向網(wǎng)友透露，新東方將退租1500個(gè)教學(xué)點(diǎn)，而且都是近兩年新裝修的。

無獨(dú)有偶，很多教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也面臨著緊急退租、退還學(xué)費(fèi)、支付裁員補(bǔ)償?shù)纫幌盗袉栴}。

二、情勢變更制度 

01. 制度內(nèi)容

情勢變更制度，法學(xué)理論上通常是指：合同在有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人原因發(fā)生了不可預(yù)見的情勢變更，致使合同的基礎(chǔ)動搖或者喪失，若繼續(xù)履行合同會顯失公平。因此，在司法的介入下或經(jīng)雙方協(xié)商后，變更或解除合同。

02. 設(shè)立目的

情勢變更制度的設(shè)立旨在改變在合同簽訂后履行完畢前，客觀情勢發(fā)生變化致使繼續(xù)履行導(dǎo)致利益失衡的局面，其根本目的是使對各方利益再次平衡，使合同履行后的結(jié)果不至于顯失公平。在租賃合同中情勢變更一般表現(xiàn)為租賃合同的解除、租金或租期的重新調(diào)整。

03. 情勢變更的法律規(guī)定

在2021年1月1日《中華人民共和國民法典》生效施行前，“情勢變更”適用的主要依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（法釋[2009]5號）（已失效）第26條：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

現(xiàn)行《中華人民共和國民法典》對于情勢變更的規(guī)定與原《合同法解釋二》中相比刪除了適用于“非不可抗力”的限定條件，同時(shí)增加了合同雙方自行協(xié)商的機(jī)制。

目前《中華人民共和國民法典》第五百三十三條對情勢變更內(nèi)容規(guī)定如下：“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同”。

04. 情勢變更的構(gòu)成要件

根據(jù)以上法律規(guī)定，其構(gòu)成要件為：

①發(fā)生在合同成立后、履行完畢前；

②訂立合同時(shí)的基礎(chǔ)條件發(fā)生重大客觀變化；

③該重大變化無法改變或者避免，且非當(dāng)事人訂立合同時(shí)可預(yù)見的情況，亦不屬于當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)因素（如商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等）；

④繼續(xù)履行合同會導(dǎo)致結(jié)果對合同一方明顯不利，顯失公平。

05. 實(shí)務(wù)中情勢變更案件的基本情況

在檢索平臺檢索到，截至目前涉及的情勢變更案件共有56453例，其中權(quán)威案件19例（含公報(bào)案例10例，典型案例8例，參考案例1例），普通案件56434例。

在所檢索租賃糾紛類案件中，涉及的情勢變更案件達(dá)到10804例，占所檢索到該類案件總量的19.14%，比例較高，屬于常見高發(fā)性案件。

另還檢索到，截至目前因政策原因涉及的情勢變更案件共有23607例，其中權(quán)威案件10例（含公報(bào)案例6例，典型案例3例，參考案例1例），普通案件23597例。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，以上案件占涉及情勢變更總案件量的41.82%，幾乎占據(jù)半壁江山，具有較高的典型性特征。

因此，政策原因也就成為了導(dǎo)致適應(yīng)情勢變更的最主要的因素。

三、雙減政策下教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)如何適用情勢變更

01. 基本案情

2021年8月，因“雙減”政策出臺，成都市某教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)陷入經(jīng)營困境，一方面是需要退還學(xué)生已繳納的當(dāng)期學(xué)費(fèi)8萬余元；另一方面是與作為出租方的酒店就退租一事未達(dá)成一致意見而無法取得租賃押金4萬元以及已預(yù)付的租金3萬元（租金為2.4萬元/月）。

經(jīng)了解到，該機(jī)構(gòu)已承租酒店房間3年有余，一直按時(shí)繳納租金，按照與酒店方達(dá)成的租賃協(xié)議，如該教育機(jī)構(gòu)單方解除租賃合同，屬于單方提前退租的違約行為，需要扣除已付押金并支付一個(gè)月租金作為違約金對酒店方進(jìn)行賠償。

雙方為盡快解約，就此事展開多次溝通，但雙方因差異太大導(dǎo)致協(xié)商陷入僵局。

作為出租方的酒店方要求嚴(yán)格按照協(xié)議履行（賠償押金及一月房租）；而教育機(jī)構(gòu)則認(rèn)為并非其本身不愿意繼續(xù)承租，實(shí)際是政策原因?qū)е聽I商環(huán)境出現(xiàn)重大變故，目前已無收入來源。

繼續(xù)承租房屋不僅無法實(shí)現(xiàn)締結(jié)合同時(shí)的合同目的，還要承擔(dān)多余的租金支出，結(jié)果會導(dǎo)致顯失公平。因此要求依照情勢變更解除合同，要求酒店出租方退還押金和已預(yù)付的房租。

02. 如何適用

情勢變更制度在現(xiàn)行《中華人民共和國民法典》中規(guī)定在第五百三十三條，無特殊情況下，只要實(shí)際客觀事實(shí)滿足情勢變更的構(gòu)成要件均可以加以適用。

但該法條規(guī)定較為模糊，尤其是情勢的變化所造成的影響往往無法單方給出定論，因此在具體適用上還需要結(jié)合法官的自由裁量才能實(shí)現(xiàn)。

尤其是在個(gè)案中，情勢變更能否得到適用更多程度上是考慮到客觀情勢的變化是否對合同一方繼續(xù)履行的結(jié)果起到了顯失公平的影響。

問題一：案例中教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)是否可依據(jù)情勢變更解除租賃協(xié)議？

首先，“雙減”政策的出臺直接改變了以往學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的盈利性質(zhì)，并對培訓(xùn)的時(shí)間和人群做了特殊規(guī)定，雖此前國家有過多次類似的減負(fù)要求但均未從根本上影響或動搖校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的市場（行業(yè)）環(huán)境。

此次政策的顛覆性變化直接造成了教培行業(yè)始料未及的急劇動蕩，進(jìn)而導(dǎo)致出現(xiàn)大量的教育機(jī)構(gòu)退租的現(xiàn)象，其符合情勢變更不可預(yù)測的特點(diǎn)；加之教培行業(yè)本就不屬于風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，動蕩的情形更不能歸結(jié)于一般的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

就上述個(gè)案而言，政策出臺后，原本正常招生的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，已經(jīng)無生可招，甚至還要退還學(xué)員已預(yù)交的學(xué)費(fèi)，加之去年疫情以及今年局部疫情反彈的影響，該培訓(xùn)機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)到了經(jīng)營的困境。

“雙減”政策的落實(shí)對其影響巨大，符合屬于情勢變更中客觀環(huán)境的重大變化。

其次，對于作為承租人的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)而言，其租賃目的在于給學(xué)生提供教學(xué)場所，如果繼續(xù)履行合同，無生可教的現(xiàn)狀會使教學(xué)場所處于嚴(yán)重的空置狀態(tài)，繼續(xù)履行原有的租賃合同對其顯然有失公允。

再加上“雙減”政策出臺前該租賃合同已簽署但未履行完畢，符合情勢變更的要件之一，因此承租人教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)可以要求變更或解除合同。

同時(shí)，為解決教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的退租問題，中國民辦教育協(xié)會于2021年8月8日在其官網(wǎng)發(fā)布《校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)房租有關(guān)問題的行業(yè)意見書》，也認(rèn)為在“雙減”文件印發(fā)前，校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)如已簽訂合同承租房屋，用于開展學(xué)齡前兒童線上培訓(xùn)或?qū)W齡前兒童線下學(xué)科類（含外語）培訓(xùn)、義務(wù)教育階段學(xué)生和普通高中學(xué)生學(xué)科類培訓(xùn)的，可根據(jù)我國《民法典》第五百三十三條主張構(gòu)成情勢變更。

問題二：雙減政策下，校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的退租是否必然構(gòu)成情勢變更？

“雙減”政策，僅對學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及其培訓(xùn)時(shí)間做出了限制，但對于非學(xué)科類培訓(xùn)尚未過多限制，因此如果是以非學(xué)科類培訓(xùn)為主的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)尤其是藝術(shù)類培訓(xùn)，則“雙減”政策造成的影響相對來說比較有限。

具體是否構(gòu)成情勢變更需要依據(jù)政策對其經(jīng)營造成的實(shí)際影響加以確定。

從實(shí)際來看，非學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)大概率不構(gòu)成情勢變更，如果要解除租賃合同就需只能協(xié)商解除或因出租方違約訴訟解除，亦或者支付違約金解除。

另外在“雙減”政策大環(huán)境下教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)退租的糾紛中，雖然教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營受到很大影響，但并不意味著租賃合同目的就無法實(shí)現(xiàn)。

事實(shí)上，部分承租方完全可以利用租賃的房屋開展其他業(yè)務(wù)活動進(jìn)行轉(zhuǎn)型以維持經(jīng)營，目前市場上也有不少教培機(jī)構(gòu)在政策出臺后就進(jìn)行了變更經(jīng)營范圍等轉(zhuǎn)型措施。

而對于部分在短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)型成功以致于經(jīng)營困難的教培機(jī)構(gòu)，在協(xié)商無果后，則需要通過司法介入，請求法院（或者仲裁機(jī)構(gòu)）對租賃合同的履行適用情勢變更原則進(jìn)行條款的變更或解除原合同。

問題三：適用情勢變更是否還應(yīng)當(dāng)支付違約金？

中國民辦教育協(xié)會在其官網(wǎng)上發(fā)布的《校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)房租有關(guān)問題的行業(yè)意見書》中認(rèn)為：在“雙減”政策的影響下，學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)構(gòu)成情勢變更，可要求變更或解除合同。出租方不應(yīng)將此視為違約，不應(yīng)收取違約金，并應(yīng)退還押金和所預(yù)付的部分租金。

對于是否構(gòu)成違約，筆者認(rèn)為尚存爭議。實(shí)際上在大環(huán)境下教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)退租的糾紛中，不可否認(rèn)“雙減”政策出臺后，部分以學(xué)科培訓(xùn)為主的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營受到很大影響，但情勢變更并不當(dāng)然地意味著賠償責(zé)任的免除，情勢變更制度目的是對合同利益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行再一次地重新分擔(dān)，使合同履行結(jié)果趨于合理公平。

若因情勢變更而完全免責(zé)，實(shí)際上就是將客觀環(huán)境變化帶來的不利影響以及經(jīng)濟(jì)損失轉(zhuǎn)嫁給了本無過錯的合同另一方，會造成了新的不公平。

問題四：適用情勢變更要哪些注意點(diǎn)？

對于情勢變更，《民法典》給了當(dāng)事人在情勢變更后自行協(xié)商的途徑，因此在基于合同自治的原則下，發(fā)生情勢變更首先建議由締結(jié)合同的各主體間進(jìn)行協(xié)商交流。在無法達(dá)成一致意見下，再通過司法途徑對合同進(jìn)行變更或解除。

通過司法途徑以情勢變更解決，雖然具有權(quán)威意見，也比較有利于后期執(zhí)行（或履行）。

但在之前受情勢變更影響的一方需要提供充分證據(jù)證明合同繼續(xù)履行會造成顯失公平這一結(jié)果。這一點(diǎn)對于即將承受不利后果的合同一方來說，具有較大的證明難度，同時(shí)也受制于法官自由心證的影響。

四、“情勢變更”適用的其他一般情形 （部分）

情勢變更適用的范圍非常廣泛，不僅是在租賃合同中在其他類型的糾紛中都有涉及，綜合來看其基本思路還是以實(shí)際發(fā)生變化的環(huán)境對合同履行是否實(shí)質(zhì)上會造成不公平的履行來認(rèn)定。對于其他而言情勢變更還涉及以下環(huán)境（因素）的影響。

1. 價(jià)格異常波動

在公報(bào)案例武漢市煤氣公司訴重慶檢測儀表廠煤氣表裝配線技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同、煤氣表散件購銷合同糾紛案中，法院認(rèn)為：關(guān)于煤氣表散件供應(yīng)合同，在合同履行過程中，由于發(fā)生了當(dāng)事人無法預(yù)見和防止的情勢變更，即生產(chǎn)煤氣表散件的主要原材料鋁錠的價(jià)格，由簽訂合同時(shí)國家定價(jià)為每噸4400元至4600元，上調(diào)到每噸1.6萬元，鋁外殼的售價(jià)亦相應(yīng)由每噸23.085元上調(diào)到41元，如要求儀表廠仍按原合同約定的價(jià)格供給煤氣表散件，則顯失公平。

需要注意的是，并非市場上所有的價(jià)格波動都可以適用情勢變更。無論具體是由何種因素引起，正常范圍內(nèi)的價(jià)格波動均屬于市場商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不屬于情勢變更調(diào)整的范疇。

在華銳風(fēng)電科技（集團(tuán)）股份有限公司與肇源新龍順德風(fēng)力發(fā)電有限公司買賣合同糾紛二審一案（（2015）民二終字第88號）中，審理法院就認(rèn)為：只有不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤喖s時(shí)的基礎(chǔ)動搖或喪失，強(qiáng)行維持合同原有效力將導(dǎo)致合同當(dāng)事人之間的利益均衡關(guān)系受到破壞，嚴(yán)重違背公平誠信原則時(shí)，才能適用情勢變更制度。風(fēng)力發(fā)電機(jī)組作為在市場流通的交易物，其價(jià)格出現(xiàn)波動影響當(dāng)事人的利益，屬于市場發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的正常現(xiàn)象，新龍公司作為專門從事風(fēng)力發(fā)電的市場主體，對于該價(jià)格浮動應(yīng)當(dāng)存在一定程度的預(yù)見和判斷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2. 超預(yù)期的自然環(huán)境變化

公報(bào)案例成都鵬偉實(shí)業(yè)有限公司與江西省永修縣人民政府、永修縣鄱陽湖采砂管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室采礦權(quán)糾紛案中，法院認(rèn)為：公平原則是當(dāng)事人訂立、履行民事合同所應(yīng)遵循的基本原則。本案中鵬偉公司在履行本案《采砂權(quán)出讓合同》過程中遭遇鄱陽湖36年未遇的罕見低水位，導(dǎo)致采砂船不能在采砂區(qū)域作業(yè)，采砂提前結(jié)束，未能達(dá)到《采砂權(quán)出讓合同》約定的合同目的，形成巨額虧損。

這一客觀情況是鵬偉公司和采砂辦在簽訂合同時(shí)不可能預(yù)見到的，鵬偉公司的損失也非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)所致。在此情況下，仍舊依照合同的約定履行，必然導(dǎo)致采砂辦取得全部合同收益，而鵬偉公司承擔(dān)全部投資損失，對鵬偉公司而言是不公平的，有悖于合同法的基本原則。

鵬偉公司要求采砂辦退還部分合同價(jià)款，實(shí)際是要求對《采砂權(quán)出讓合同》的部分條款進(jìn)行變更，符合合同法和本院上述司法解釋的規(guī)定，本院予以支持。

自然環(huán)境的變化一般都不是構(gòu)成情勢變更的原因，只有當(dāng)特別罕見的不能預(yù)見的自然現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，才會有可能導(dǎo)致合同履行顯失公平情況的發(fā)生。

- 結(jié) 語 -

情勢變更的在租賃合同中的適用，需要考慮承租人的性質(zhì)以及租賃物的用途以及出現(xiàn)的重大變化對合同履行所造成的影響的大小來綜合認(rèn)定。

但就情勢變更適用的情形而言，適用范圍非常寬廣，并非可以對具體情形來進(jìn)行逐一羅列。

在實(shí)際生活實(shí)踐中只要符合情勢變更的構(gòu)成要件，無特殊原因下，一般都可以對合同予以變更或解除。

在本文所列舉的退租事例中，最終教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)與出租方酒店達(dá)成的一致意見：酒店方退還該教育機(jī)構(gòu)合同押金，雙方解除合同。

這也正是雙方對合同損失進(jìn)行了一個(gè)共同的分擔(dān)，一方面教育機(jī)構(gòu)拿回了租金卻承擔(dān)了租金的損失，另一方面出租方酒店也沒有能夠完全按照合同約定得到賠償。

- 本文作者 -

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