動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 引 言 -
最近新修訂的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》已發(fā)布，并于2022年5月1日生效，對(duì)此筆者向大家分享一個(gè)有意思的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例。
- 探 討 -
01.基本案情
2009年8月8日，成都市A物業(yè)公司與張某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定前期物業(yè)管理是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止。
2014年9月，B物業(yè)公司與A物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理移交協(xié)議》，約定由B公司接收全部物業(yè)管理事項(xiàng)和責(zé)任，B公司未與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽署任何協(xié)議。
2015年5月B公司入駐小區(qū)，2017年6月小區(qū)業(yè)委會(huì)選聘C物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，簽署了《物業(yè)服務(wù)合同》并備案，隨后業(yè)委會(huì)連續(xù)3次向B公司發(fā)布退場(chǎng)通知書。2019年B公司以被告沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)訴至法院。
02.法院觀點(diǎn)
一審法院認(rèn)為，依據(jù)《合同法》第八十八條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，權(quán)利概括轉(zhuǎn)移須經(jīng)合同相對(duì)方同意。本案中，A、B公司未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意單方將權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移，并且B公司也沒(méi)有與業(yè)委會(huì)簽署《物業(yè)服務(wù)合同》，雙方未成立合法有效的物業(yè)合同關(guān)系，因此B公司主張物業(yè)費(fèi)，法院不予支持。
二審認(rèn)為，雖然《物業(yè)管理移交協(xié)議》無(wú)效，B公司與業(yè)主委員會(huì)也未簽署物業(yè)服務(wù)合同，但是綜合全案依據(jù)公平原則，B公司2015年入駐向業(yè)主提供了服務(wù)，業(yè)主應(yīng)適當(dāng)支付費(fèi)用，故支持了B公司部分物業(yè)費(fèi)。
通過(guò)檢索我們發(fā)現(xiàn)2019年至2021年間法院認(rèn)定雙方未建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的案件共31件，其中一審判決不支付物業(yè)費(fèi)的13件而其中12件全部在二審改判，僅廣州黃浦區(qū)法院作出的一審判決在二審中得以維持。
通過(guò)以上數(shù)據(jù)可以說(shuō)明大多數(shù)法院認(rèn)為雖然合同無(wú)效，但是物業(yè)公司事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，依據(jù)《民法典》第六條規(guī)定，遵循公平原則支持了公司物業(yè)費(fèi)的主張。
03.筆者觀點(diǎn)
結(jié)合到本案中筆者的觀點(diǎn)與一審法院的觀點(diǎn)一致，認(rèn)為不應(yīng)支持B公司收取物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求，理由如下：
首先，從請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)來(lái)看，收取物業(yè)費(fèi)的權(quán)利一般源于兩個(gè)方面：
一是依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條、第二十五條的規(guī)定，物業(yè)公司可以基于與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》主張物業(yè)費(fèi)。
二是依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條的規(guī)定物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂書面《物業(yè)管理服務(wù)合同》，基于該合同收取物業(yè)費(fèi)。
本案中，因B公司與A公司簽訂《物業(yè)管理移交協(xié)議》無(wú)效，所以前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)不能移轉(zhuǎn)給B公司，則B公司失去了依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同主張物業(yè)費(fèi)的合同基礎(chǔ)，又因業(yè)主委員會(huì)未與B公司簽訂合同，其也不能基于有效的《物業(yè)服務(wù)合同》收取物業(yè)費(fèi)，按此推論B公司請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的主張沒(méi)有法律依據(jù)。
其次，從業(yè)主權(quán)利侵害的角度來(lái)看，B公司與A公司私自簽訂協(xié)議侵害了廣大業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)，B公司的行為與強(qiáng)買強(qiáng)賣類似，不應(yīng)當(dāng)?shù)玫焦膭?lì)。
最后，從公平正義的角度來(lái)看，眾所周知現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)公司本身已經(jīng)脫離了“服務(wù)”的性質(zhì)更多的成了物業(yè)“管理”公司，本就比業(yè)主強(qiáng)勢(shì)的多，那么強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)的情況下主張物業(yè)費(fèi)還能得到支持，更是助長(zhǎng)了物業(yè)公司的氣焰，不符合公平原則的應(yīng)有之義。
綜上所述，筆者認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)濫用公平原則，以和稀泥的方式解決該類糾紛，其實(shí)質(zhì)是對(duì)業(yè)主知情權(quán)、選擇權(quán)的侵害。
期待出臺(tái)新的法律規(guī)范，以解決物業(yè)公司退場(chǎng)難、維護(hù)難、服務(wù)難的三大難題，讓物業(yè)公司回歸服務(wù)的屬性上來(lái)。
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