動態(tài)與觀點
- 引 言 -
案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，房產(chǎn)以及房產(chǎn)對應(yīng)的價值是被執(zhí)行人最重要的財產(chǎn)。
在申請執(zhí)行人通過執(zhí)行法院處置被執(zhí)行人房產(chǎn)時，房產(chǎn)之上的其他查封權(quán)利人、抵押權(quán)利人、物權(quán)期待權(quán)人等各類權(quán)利主體往往會向執(zhí)行法院提出相關(guān)執(zhí)行異議以阻卻執(zhí)行法院的強制執(zhí)行程序。
因此執(zhí)行法院能否依法處置被執(zhí)行人的房產(chǎn)，尤其是能夠明確房產(chǎn)之上各類權(quán)利的優(yōu)先次序，對能否定分止?fàn)?、解決執(zhí)行難以及平衡各自主體的利益至關(guān)重要。
因此本文重點梳理房產(chǎn)之上會存在哪些權(quán)利，進(jìn)而明確不同權(quán)利之間的優(yōu)先次序規(guī)則，以期對大家有所幫助。
- 探 討 -
一、房產(chǎn)之上存在的各類權(quán)利
房產(chǎn)作為我們國家最重要的不動產(chǎn)財產(chǎn)之一，會存在不同的權(quán)利人及權(quán)利類型。依據(jù)權(quán)利類型的不同，可以劃分為所有權(quán)、抵押權(quán)、查封權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)、一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)、消費者物權(quán)期待權(quán)等。
1. 房產(chǎn)所有權(quán)
《民法典》第240條規(guī)定了所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此可以說依法對房產(chǎn)能夠享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利便是房產(chǎn)所有權(quán)。
依據(jù)我們國家不動產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，所有權(quán)人要想獲得房產(chǎn)所有權(quán)需要其前往不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記。經(jīng)依法登記的，房產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生效力；未經(jīng)登記的，不發(fā)生所有權(quán)的效力。
2. 房產(chǎn)抵押權(quán)
依據(jù)《民法典》相關(guān)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)上設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)，分為抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。而房產(chǎn)抵押權(quán)便是抵押權(quán)最常見的抵押權(quán)種類。
房產(chǎn)抵押權(quán)，即為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該房產(chǎn)財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
同樣的，抵押權(quán)人想要獲得房產(chǎn)抵押權(quán)，也需要前往相關(guān)不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理抵押權(quán)擔(dān)保登記。房產(chǎn)抵押權(quán)作為一種物權(quán)，是《民法典》規(guī)定的一種優(yōu)先權(quán)。
3. 房產(chǎn)查封權(quán)
房產(chǎn)所有權(quán)的相關(guān)債權(quán)人可以向相關(guān)法院申請查封、保全債務(wù)人的房產(chǎn)財產(chǎn)，進(jìn)而獲得對房產(chǎn)的查封權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》規(guī)定了人民法院可以查封登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，查封已登記的不動產(chǎn)房屋應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封行為。
因此，相關(guān)權(quán)利人在訴前、訴中和執(zhí)行階段均可以針對被告、被執(zhí)行人的房產(chǎn)向法院申請查封保全。而針對房產(chǎn)財產(chǎn)查封的先后，可以將房產(chǎn)查封權(quán)分為首先查封權(quán)和輪候查封權(quán)。
4. 建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)
建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，其法律依據(jù)是《民法典》第807條。該條規(guī)定發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。
發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。
建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的成立需要滿足一定的條件，并且需要相關(guān)主體和法院嚴(yán)格遵守。
首先，主張建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的主體只能是建設(shè)工程合同的承包人。
其次，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的物只能是承包人所完成的屬于發(fā)包人所有的已經(jīng)竣工且驗收合格并且適合拍賣、折價等處置方式的建設(shè)工程。
再次，承包人所能主張優(yōu)先受償權(quán)的工程價款的范圍應(yīng)為依據(jù)建設(shè)工程合同所應(yīng)該支付的合理價款。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使時間為《建工解釋一》第四十一條，即承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起算。
最后，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使方式為承包人可以與發(fā)包人協(xié)議協(xié)商或請求人民法院將該工程依法拍賣。
5. 不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)
“期待權(quán)”屬于從德國引進(jìn)的概念。我國的法律體系并未對”期待權(quán)的概念、含義等“作出明確的規(guī)定。
但是隨著社會實踐的發(fā)展，不動產(chǎn)期待權(quán)這種權(quán)利卻又真實存在并且影響不動產(chǎn)案件的司法審判。不動產(chǎn)期待權(quán)在現(xiàn)行法框架范圍內(nèi)，其權(quán)利屬性介于物權(quán)與債權(quán)之間，本質(zhì)上仍為債權(quán)。
同時為平衡不同主體之間權(quán)利優(yōu)先次序以及一定條件下保護(hù)特殊價值之必要，法律賦予不動產(chǎn)期待權(quán)超出一般債權(quán)而又未達(dá)到完整物權(quán)效力的權(quán)利次序。
一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，其法律依據(jù)現(xiàn)主流觀點是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條。
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
因此，房屋買受人購買房屋得符合法院查封之前簽訂合法有效合同、實際占有房屋、符合支付相應(yīng)款項之要求以及非因自身原因辦理權(quán)屬登記之四要件，才得享有一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)之權(quán)利。
消費者物權(quán)期待權(quán)，是為保護(hù)特殊利益群體之特殊權(quán)益而規(guī)定的。對消費者物權(quán)期待權(quán)最早進(jìn)行立法規(guī)定是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）。
而買受人的權(quán)利符合何種條件才構(gòu)成消費者物權(quán)期待權(quán)，《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條對此進(jìn)行了明確規(guī)定。
該條規(guī)定，買受人在金錢債權(quán)執(zhí)行中，對登記在作為被執(zhí)行人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）名下的商品房提出異議的符合以下三項條件的，構(gòu)成消費者物權(quán)期待權(quán)：
① 簽訂合法有效的合同在法院查封之前；
② 買受人用于居住且其名下無其他用于居住的房屋；
③ 支付超過購房總價款的50%。
理解該條，需要準(zhǔn)確把握消費者購房人主體資格的認(rèn)定、買受人名下無其他住房的范圍、所購房屋是否用于居住以及款項支付具體數(shù)額等。
第二十八條構(gòu)成了一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)認(rèn)定依據(jù)，而第二十九條則構(gòu)成認(rèn)定消費者不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)之法律依據(jù)。第二十九條雖未明確將公示列為其構(gòu)成要件，而實際交易中顯然已蘊含了相應(yīng)程度的公示程序。
而第二十八條對合法占有設(shè)置嚴(yán)格的限制標(biāo)準(zhǔn)，既通過合法占有強化公示之效果，又可能限制案外人與被執(zhí)行人惡意串通以逃避執(zhí)行之捷徑。
本文因旨在討論不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)之權(quán)利順位，《九民紀(jì)要》對此相關(guān)要件有明確解讀與適用標(biāo)準(zhǔn)，筆者不過多闡釋。
二、房產(chǎn)之上各類權(quán)利的優(yōu)先次序規(guī)則
1. 消費者物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)的優(yōu)先次序規(guī)則
基于生存權(quán)至上考慮的商品房消費者的不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)可以優(yōu)先于抵押權(quán)。
在“物權(quán)法定主義”與“不動產(chǎn)登記生效主義”兩大原則下，商品房在銷售過程中，在未辦理最終過戶登記之前，消費者仍舊未取得法律意義上之所有權(quán)。
而在此階段如對所售房屋享有抵押權(quán)的抵押權(quán)人依法對房屋申請強制執(zhí)行，如何處置消費者購房權(quán)利與第三人的抵押權(quán)就成了各方爭議的問題。
司法實踐中，有觀點認(rèn)為具有物權(quán)特性的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于消費者享有的僅僅得主張請求出賣人辦理過戶登記的物權(quán)期待權(quán)；
相反，同樣有觀點認(rèn)為，消費者購房為生存利益，如符合相關(guān)消費者物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成之要件，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)消費者之生存權(quán)利。同樣，亦有不同情形不同處置之論調(diào)。正是理論界與司法實務(wù)界對此認(rèn)識不一，才會時有同案不同判發(fā)生、以致爭議不斷。
理解該問題，首先，要明確消費者物權(quán)期待權(quán)所特殊規(guī)定與設(shè)立，其依據(jù)為優(yōu)先保護(hù)生存價值之必要。符合《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條之要件的消費者物權(quán)期待權(quán)，旨在執(zhí)行程序中，對于消費者生存權(quán)這一價值位階最高權(quán)利之維護(hù)，而從法律上賦予位階的優(yōu)先權(quán)。
其次，從現(xiàn)行法律規(guī)定，《批復(fù)》第一條明確了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)與其他權(quán)利，而第二條進(jìn)一步確立了消費者物權(quán)期待權(quán)應(yīng)先于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)受償，因此消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)有成文法上之法律依據(jù)。
最后，從降低交易成本角度看，保護(hù)消費者物權(quán)期待權(quán)更有助于房產(chǎn)交易之效率。房產(chǎn)交易時，無法要求每一具體購房消費者對房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)而又全面的盡職調(diào)查，而抵押權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)之時常處于優(yōu)勢地位可對相關(guān)條件進(jìn)行提前約定。否則勢必增加交易成本，進(jìn)而降低交易效率。
因此，未來立法中，從實體法上明確消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)等權(quán)利，才是最終解決此爭議之根本。
2. 消費者物權(quán)期待權(quán)與建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先次序規(guī)則
消費者不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利發(fā)生沖突時，法律應(yīng)優(yōu)先保護(hù)哪一方的權(quán)利？
第一，從權(quán)利本身的性質(zhì)看，購房消費者所享有的權(quán)利是物權(quán)期待權(quán)，更是保護(hù)購房消費者生存利益的權(quán)利。雖然建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)同為法定優(yōu)先權(quán)，但為平衡權(quán)益，很多情況下消費者窮其積蓄所購房屋，賦予其更優(yōu)先的權(quán)利次序，有助于社會穩(wěn)定。
第二，從現(xiàn)行法律規(guī)定看，依據(jù)《批復(fù)》第二條之規(guī)定，二者權(quán)利發(fā)生沖突之時，符合法律規(guī)定條件之消費者不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。
第三，從權(quán)利本身順序上看，結(jié)合上文之分析，消費者不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)。
因此建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與消費者不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)發(fā)生權(quán)利沖突時，后者之權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于前者權(quán)利。
3. 一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)的優(yōu)先次序規(guī)則
消費者物權(quán)期待權(quán)之權(quán)利屬性以及優(yōu)先次序，已經(jīng)基本明確，司法實踐中各方主體也都爭議不大。
但是關(guān)于一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)之權(quán)利順位問題，如能否對抗抵押權(quán)等，爭議一直存在。
符合《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的為一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，而符合第二十九條之要件為消費者物權(quán)期待權(quán)，這一基本概念目前司法實踐中已爭議不大。
上述問題出現(xiàn)爭議的原因在于《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條，即該條“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”僅僅包括第二十九條，還是第二十八條同樣適用。
《九民紀(jì)要》后如認(rèn)可第二十八條是第二十七條例外的代表案例有：最高人民法院（2020）最高法民申777號民事裁定、上海二中院（2020）滬02民終2296號民事判決等；《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條不是第二十七條例外情形的代表性案例有，最高人民法院（2019）最高法民終1616號民事判決、最高人民法院（2019）最高法民終1672號民事判決等。
《九民既要》之后，《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條不應(yīng)是第二十七條例外情形，理由如下：
① 通過以上分析，該條但書條款僅適用于為保護(hù)消費者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，需嚴(yán)格把握適用條件，防止動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。
消費者不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)屬于生存權(quán)，而一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)作為普通債權(quán)以及第二十八條之規(guī)定僅能對抗普通金錢債權(quán)，而不能對抗抵押權(quán)。這一點也是最高院的觀點。
② 抵押權(quán)屬于意定優(yōu)先擔(dān)保物權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理，不易輕易否定二權(quán)利的優(yōu)先順位。
另外在理解適用第二十九條時，需明白該條規(guī)定是立法機關(guān)基于對生存權(quán)保護(hù)所做特殊之規(guī)定，應(yīng)嚴(yán)格把握適用標(biāo)準(zhǔn)與條件，不宜擴大適用。
③ 買受人在符合第二十八條規(guī)定的條件時其享有的是一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，不同于消費者物權(quán)期待權(quán)所具有的特殊優(yōu)先權(quán)利屬性，依據(jù)該條之規(guī)定僅能優(yōu)先于普通金錢債權(quán)之執(zhí)行。
因此，一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，不得如同消費者物權(quán)期待權(quán)一樣具有優(yōu)先于抵押權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的效力，僅能在符合條件時優(yōu)先于其他普通金錢債權(quán)。
需要筆者補充說明的是，即便第二十八條不是第二十七條之例外情形，第二十八條與第二十九條并非互相絕對割裂與排斥之關(guān)系。
二者只是法律適用不同，屬于一般法律條款與特別法律條款之間的競合，為最大程度保護(hù)買受人之合法權(quán)益，并非適用二十九條時絕對排斥第二十八條。
4. 一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與普通查封債權(quán)的優(yōu)先次序規(guī)則
符合條件的一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于普通查封債權(quán)的法律依據(jù)為《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條。
也即筆者上文論證的一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)雖不能優(yōu)先于抵押權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，但卻可以優(yōu)先于對涉案房產(chǎn)進(jìn)行查封的普通債權(quán)。
對于多輪查封債權(quán)之間的優(yōu)先次序，若房產(chǎn)所有權(quán)公司未破產(chǎn)，則依據(jù)查封先后順序進(jìn)行受償。
債權(quán)人申請輪候查封以及法院可以作出輪候查封的法律依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（2020年修正）第二十六條：
對已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動生效。
其他人民法院對已登記的財產(chǎn)進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機關(guān)協(xié)助進(jìn)行輪候登記。房產(chǎn)至上首封債權(quán)優(yōu)先于輪候查封的法律依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于正確處理輪候查封效力相關(guān)問題的通知法〔2022〕107號》第一條。
該條規(guī)定輪候查封具有確保輪候查封債權(quán)人能夠取得首封債權(quán)人從查封物變價款受償后剩余部分的作用。
首封法院對查封物處置變現(xiàn)后，首封債權(quán)人受償后變價款有剩余的，該剩余價款屬于輪候查封物的替代物，輪候查封的效力應(yīng)當(dāng)及于該替代物，即對于查封物變價款中多于首封債權(quán)人應(yīng)得數(shù)額部分有正式查封的效力。輪候查封債權(quán)人對該剩余價款有權(quán)主張相應(yīng)權(quán)利。
另外房產(chǎn)企業(yè)糾紛中，還可能涉及被拆遷人對補償安置房屋期待權(quán)的次序問題。
這里，筆者認(rèn)為拆遷安置補償中被拆遷人的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于消費者物權(quán)期待權(quán)和其權(quán)利的。
依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款之規(guī)定，在拆遷補償協(xié)議與其他購房協(xié)議發(fā)生爭議時，應(yīng)該對被拆遷人補償安置協(xié)議項下的權(quán)利優(yōu)先保護(hù)，即賦予被拆遷人享有的補償安置房屋期待利益優(yōu)先于第三人的其他優(yōu)先權(quán)利。
最高人民法院（2021）最高法民申45號民事裁定書中，也明確了被拆遷人對拆遷安置房產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)＞買受人的期待物權(quán)＞工程價款優(yōu)先受償權(quán)＞債權(quán)人的抵押權(quán)。
因此，綜上分析以及相關(guān)法律的規(guī)定涉及的權(quán)利保護(hù)順位依次是：拆遷人對拆遷安置房產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)、消費者物權(quán)期待權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)、一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)、其他普通金錢債權(quán)。
上圖為筆者代理的一起房產(chǎn)執(zhí)行案件，圖示內(nèi)容為法官說理部分。
三、涉及房產(chǎn)優(yōu)先次序規(guī)則的典型案例
案例來源
最高法院（2021）最高法民申3574號民事裁定書
裁判要旨：基于生存權(quán)至上考慮的商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)可以優(yōu)先于抵押權(quán)，而一般房屋買受人享有的物權(quán)期待權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利屬性。
最高法院觀點：作為一般房屋買受人，其享有的物權(quán)期待權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利屬性?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條確立了享有擔(dān)保物權(quán)的申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償?shù)匚唬瑫r基于對一些特定權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的必要，通過“但書”予以排除。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)。
此即屬于“但書”條款所言的例外規(guī)定。該規(guī)定是基于生存權(quán)至上的考慮，突破合同相對性和債權(quán)平等而設(shè)置的特別規(guī)定，實踐中需要嚴(yán)格審查和把握，以免動搖抵押權(quán)的優(yōu)先性基礎(chǔ)。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定體現(xiàn)了對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護(hù)。
而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)，但該類情形并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價值基礎(chǔ)。即一般不動產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人。
- 結(jié) 語 -
因執(zhí)行階段出現(xiàn)的涉及房產(chǎn)糾紛較多且爭議巨大，筆者詳細(xì)論述了房產(chǎn)之上存在的不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)、抵押權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)、普通金錢查封債權(quán)、被拆遷人對拆遷安置房產(chǎn)等權(quán)利。
在此基礎(chǔ)上明確了不同權(quán)利的優(yōu)先次序，最終明確出拆遷人對拆遷安置房產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)＞消費者物權(quán)期待權(quán)＞建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)＞抵押權(quán)＞一般不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)＞其他普通金錢債權(quán)這一統(tǒng)一優(yōu)先權(quán)次序規(guī)則。
而需要明確的是這一統(tǒng)一優(yōu)先權(quán)次序規(guī)則是建立在“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”“特殊保護(hù)價值的權(quán)利優(yōu)先于普通權(quán)利”“法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于意定優(yōu)先權(quán)”等原則和理念之上的。
- 本文作者 -
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