動態(tài)與觀點
- 引 言 -
隨著百姓物質(zhì)生活水平的大幅提高，機動車基本已成為家家戶戶日常出行、通勤的必須品。隨之，小區(qū)停車位成為了緊俏商品，停車位不僅實用價值極高，在某些地區(qū)，停車位還具備較高的投資價值。
在此背景下，小區(qū)停車位的歸屬問題往往極易引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商之間的激烈矛盾，因停車位歸屬問題引發(fā)的訴訟案件更是屢見不鮮。
在相關案件中，對于地下部分的車位、車庫歸屬問題，司法觀點較為統(tǒng)一，即地下規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫在無特殊約定的情況下屬開發(fā)商所有。
但對于地上規(guī)劃停車位的歸屬問題在司法實踐中存在較大爭議，該部分地上規(guī)劃停車位的歸屬問題往往也系相關訴訟案件的主要爭議焦點。本文，筆者結合相關司法判例對該問題進行剖析與解讀。
- 探 討 -
一、問題的提出與所涉法律條文
（一）問題：地上規(guī)劃用于停放車輛的地面（上）停車位的歸屬問題
（二）本文引用判例所涉法律規(guī)定：
二、案例分析
隨著《最高人民法院關于統(tǒng)一法律適用加強類案檢索的指導意見（試行）》的出臺，“同案、類案同判”的趨勢愈發(fā)明顯。律師代理案件時更加注重案例檢索。同時，相關司法判例往往也成為案件證據(jù)之一。法官裁判較以往相比，也更加注重對于相關判例的引用與借鑒。因此，對于已生效判例內(nèi)容的分析，對于爭議較大的司法問題顯得尤為重要。
（一）認定規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位歸屬于業(yè)主所有的相關判例
案例
（2017）最高法民申2817號
提示：本案件為最高人民法院精選案件，已被多起同類案件直接引用并予以裁判
裁判要旨
根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款關于……應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：……（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”之規(guī)定，案涉車位不能辦理產(chǎn)權登記，因此其不能成為享有專有權的專有部分。
即使豪A公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。
由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當……
本案一審、二審裁判要旨
一審法院認為：本案所涉及停車位是地面停車位，并無建筑物，不能辦理產(chǎn)權登記，其本質(zhì)上屬于土地使用權。地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權的形式之一。開發(fā)商將開發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設范圍內(nèi)的土地使用權歸屬全體業(yè)主。因此地面停車位的權益應當歸屬于全體業(yè)主共同享有……
本案中，雖然帝景豪苑小區(qū)的地面停車位確系建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，但地面停車位并未計入建筑面積，也未納入容積率計算，已建成的地面停車位不屬于能夠辦理產(chǎn)權登記手續(xù)和能夠通過登記成為特定業(yè)主所有權的客體范疇，當然也不屬于開發(fā)商可以取得產(chǎn)權登記的物業(yè)……
二審法院認為：……如果爭議的停車泊位能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，則可確認所有權歸開發(fā)商所有。而豪A公司在訴訟中確認，本案爭議停車泊位不能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。從這一角度來說，一審法院認定其本質(zhì)上屬于土地使用權并無不當……
前述地上停車位所占面積不屬于計容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，故該部分停車位應屬于《中華人民共和國物權法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”。
整理與分析
本案各級法院認定“規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位”歸業(yè)主所有的原因如下：
1. 因涉案車位不屬于計算容積率的地上建筑面積，故涉案車位不能辦理產(chǎn)權登記；
2. 在涉案車位不能辦理產(chǎn)權登記的情況下，涉案車位不屬于原《物權法》所規(guī)定的專有部分，故涉案車位應屬于占用業(yè)主共有區(qū)域的停車位。
筆者通過分析發(fā)現(xiàn)，上述判例雖已被多次作為裁判指引直接援用，但該案件有其局限性。因為，該案例的核心觀點為相關車位無法辦理產(chǎn)權登記，故不屬于專有部分，應屬業(yè)主共有區(qū)域。
但停車位產(chǎn)權登記制度并非在全國統(tǒng)一適用，相當一部分區(qū)域的停車位產(chǎn)權登記并未放開。因此，在車位產(chǎn)權登記未放開的城市直接采用該案件的裁判觀點存在瑕疵。因此，就該問題還應檢索其他判例，以保證相關問題之分析的全面性與客觀公正性。
（二）認定規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位歸屬于開發(fā)商所有的相關判例
案例
（2020）閩民申2021號
裁判要旨
……本案中，經(jīng)規(guī)劃部門審核批準，御文閣二號小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的地面停車位有64個（實際57個），《商品房買賣合同》附件六《合同補充協(xié)議》第六條第4款約定“小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫歸出賣人所有”，同時，根據(jù)訴爭小區(qū)總平面圖、合同附件二《公共部位共有分攤建筑面積構成說明》及《泉州市建設工程規(guī)劃竣工測量報告》，訴爭地面停車位并不作為公共部位，因此，御文閣二號小區(qū)內(nèi)地面64個（實際57個）停車位使用權并非小區(qū)全體業(yè)主共有。
業(yè)委會主張《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款適用的前提條件是：經(jīng)“規(guī)劃”的停車位屬于“未占用業(yè)主共有部分”的停車位，才能由當事人通過出售、附贈或者出租等方式進行約定，系對法律理解不當。
案例
（2016）鄂2802民初2662號
裁判要旨
結合本案，硒都花園小區(qū)地面79個停車位在設計時有規(guī)劃，建成后所處位置土地未占用公共通道、消防通道、綠地及公共場所用地，亦未分攤給業(yè)主，且經(jīng)市規(guī)劃局驗收合格……
在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前國土部門發(fā)證時不細分這些用地類型進行登記，轉(zhuǎn)移登記時也不會將這些土地分攤登記給業(yè)主”，即對規(guī)劃內(nèi)的停車位土地并未分攤給業(yè)主……
故，地面停車位的土地使用權已由國B公司交付商品房時轉(zhuǎn)移給業(yè)主的辯稱意見，本院不予采納。
案例
（2020）粵民申737號
裁判要旨
一、二審法院查明，案涉架空層車庫未占用道路、綠化帶等公共場地；梅州市國土資源局于2017年11月23日作出的《情況說明》也明確“案涉架空層建筑面積不計算容積率，屬非公攤范圍，未計入每套（單元）商品分攤的公用面積。”
綜合上述查明事實，一、二審法院對C江南業(yè)委會主張案涉架空層車庫屬公共區(qū)域的公共停車場不予支持，處理并無不當。
案例
（2017）渝02民終95號
裁判要旨
本案上訴人與被上訴人爭議的地面停車位經(jīng)建設主管部門批準，屬建設規(guī)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，不符合《最高人民法院<關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，本案所爭議的車位不應當認定為業(yè)主共有，上訴人的請求沒有法律依據(jù)，故對其請求不予支持。
整理與分析
上述案例認定“規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位”歸開發(fā)商所有的原因如下：
1. 車位所占土地并不計容，不屬于公攤范圍，未計入業(yè)主公攤面積；
2. 因相關車位的規(guī)劃用途即為停放車位，所以相關車位不符合《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為民法典第二百七十五條第二款所稱的車位?！敝?guī)定，因此不屬于業(yè)主共有。
三、總結與分析
通過上述判例所顯示的裁判要旨，對于規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位的歸屬問題應著重分析、審查、參考如下事實：
1. 爭議車位所處地區(qū)的車位產(chǎn)權登記情況；
2. 爭議車位所占土地使用計入業(yè)主公攤面積。
簡要圖示如下：
①若爭議車位所處地區(qū)車位產(chǎn)權可以依法登記：
②若爭議車位所處地區(qū)車位產(chǎn)權不可登記：
- 結 語 -
關于“規(guī)劃用于停放車輛地面（上）停車位的歸屬”問題一直屬于司法實踐中爭議較大的問題，各地區(qū)法院的裁判觀點甚至同一區(qū)域不同節(jié)點、不同案件的裁判結果都不相同。
本文通過查詢相關案件，總結案件共同點，盡可能還原、厘清法院裁判本類案件所需查明的事實與內(nèi)容，但本文并非本類案件處理結果的既定結論，具體案件仍應結合具體案件事實進行分析。
- 本文作者 -
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