動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 本案亮點(diǎn) -
在客戶委托案件后，恒都律師一方面通過(guò)對(duì)重審一審勝訴的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行復(fù)盤、總結(jié)，另一方面對(duì)本案中雙方當(dāng)事人陳述、雙方往來(lái)函件以及其他相關(guān)證據(jù)進(jìn)行深入梳理，使得法院最終支持恒都律師主張的觀點(diǎn)。
在本案承辦過(guò)程中，因直接證明業(yè)主維權(quán)足以導(dǎo)致客戶公司全面停業(yè)存在一定困難，故恒都律師團(tuán)隊(duì)注重從案件事實(shí)出發(fā)，著重挑選往來(lái)函件組成證據(jù)鏈條，以證明全面停業(yè)系行使不安抗辯權(quán)的合法行為而非違約，河南省高級(jí)人民法院最終支持了恒都律師團(tuán)隊(duì)的觀點(diǎn)。
近日，恒都代理的河南某集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱客戶公司）與河南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)公司）、河南某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛重審二審案件，收到勝訴的民事判決書。河南省高級(jí)人民法院部分支持了恒都律師的主張，該案件取得最終的勝利。
- 案件基本情況 -
客戶公司整體租賃地產(chǎn)公司、物業(yè)公司房屋共計(jì)692戶，用于經(jīng)營(yíng)酒店、餐飲、超市等。事實(shí)上，上述房屋中的129戶房屋屬于個(gè)人業(yè)主，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司在未取得個(gè)人業(yè)主授權(quán)的情況下，擅自將個(gè)人業(yè)主房屋在內(nèi)的整體房屋出租給客戶公司。
至2018年7月，個(gè)人業(yè)主起訴地產(chǎn)公司、物業(yè)公司和客戶公司侵權(quán)責(zé)任糾紛一案作出二審判決，判令客戶公司、地產(chǎn)公司、物業(yè)公司停止侵權(quán)，返還房屋。
基于案涉租賃標(biāo)的物在使用效能上的不可分割性，客戶公司與地產(chǎn)公司、物業(yè)公司之間的房屋租賃協(xié)議在客觀上已無(wú)法繼續(xù)履行，故客戶公司將地產(chǎn)公司、物業(yè)公司訴至法院。
- 案件難點(diǎn)分析 -
1、舉證難度大
個(gè)人業(yè)主鬧事維權(quán)事件具有突發(fā)性和不確定性，雖然個(gè)人業(yè)主維權(quán)鬧事給客戶公司造成了較大的經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)影響，但如何說(shuō)服法院認(rèn)定僅幾次的鬧事行為足以導(dǎo)致龐大的商場(chǎng)全面停業(yè)存在一定的困難。
2、實(shí)際租賃期限存在爭(zhēng)議
客戶公司多次表達(dá)放棄租賃屋內(nèi)物品支配權(quán)，房屋內(nèi)物品任由地產(chǎn)公司和物業(yè)公司處置的觀點(diǎn)。但地產(chǎn)公司、物業(yè)公司仍多次發(fā)函要求客戶公司騰空案涉房屋，其意在惡意取證，延長(zhǎng)客戶公司實(shí)際占有房屋時(shí)間。如何向法官證明客戶公司實(shí)際退房時(shí)間也是恒都律師面臨的一大挑戰(zhàn)。
- 恒都律師主張 -
恒都律師在代理本案重審一審勝訴的基礎(chǔ)上，重審二審中主要著重于以下幾點(diǎn)進(jìn)行主張：
1、從業(yè)主鬧事維權(quán)的頻率、客戶公司租賃房屋的目的、事件發(fā)展的態(tài)勢(shì)、客戶公司全面停業(yè)是否惡意等方面全面論證業(yè)主堵門、起訴等事件足以導(dǎo)致客戶公司全面停止經(jīng)營(yíng)，客戶公司停止支付租金是行使抗辯權(quán)的合法行為，并非違約。
2、從客戶公司實(shí)際租賃時(shí)間、業(yè)主鬧事前的客戶公司以往經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)及租賃合同約定的租賃期限等方面，向地產(chǎn)公司、物業(yè)公司主張預(yù)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的損失。
3、地產(chǎn)公司、物業(yè)公司對(duì)于鑒定程序的拖延和阻撓，法院認(rèn)定的裝修裝飾損失費(fèi)較上訴人實(shí)際投入相差較大；其次，以另案生效判決對(duì)各方責(zé)任的劃分，確定本案裝修裝飾損失承擔(dān)的責(zé)任比例，加重了客戶公司的責(zé)任。
- 重審二審裁判結(jié)果 -
重審二審法院河南省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：地產(chǎn)公司、物業(yè)公司應(yīng)對(duì)租賃協(xié)議的解除承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主維權(quán)鬧事及提起訴訟嚴(yán)重影響了客戶公司對(duì)租賃房屋的使用收益，故客戶公司行使不安抗辯權(quán)有事實(shí)及法律依據(jù)；地產(chǎn)公司、物業(yè)公司關(guān)于房屋返還的時(shí)間應(yīng)以其最后一次告知書確定日期為準(zhǔn)的理由與事實(shí)不符，故重審一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
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